s-sasaki 所有不動産記録証明制度とは？
いままでは、亡くなった方が日本全国のどこに不動産を持っているかを調べる「一括検索システム」のようなものは存在しませんでした。そのため、相続が発生した場合には、固定資産税の納税通知書等を頼りに、市町村ごとに「名寄帳（なよせちょう）」を取り寄せる、権利証等の資料を探す、などして確認していくほかなく、大変な労力が必要でした。
新しく始まった「所有不動産記録証明制度」を利用すると、法務局に対して、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧にした書面（所有不動産記録証明書）の発行を請求できるようになりました。
手続きの流れは、基本的には請求書に検索条件等を記入し、法務局へ提出すると登記官が検索条件をもとにシステムで検索し、検索条件ごとに証明書が交付される仕組みです。
今回はこの所有不動産記録証明制度について解説していきます。
どうやって請求するの？ ～具体的な手続きの解説～
①だれが請求できるの？
不動産を所有している否か、所有している場合は物件はどこかなどの情報は、個人情報に関わるため、誰でも請求できるわけではありません。以下の方は請求できます。
・所有権の登記名義人（不動産をもっている本人。法人も含む。）
・上記の相続人その他の一般承継人（法人も含む。）
なお、上記の方から委任をうけた司法書士等の代理人も請求可能です。（上記のとおり法人もこの制度を利用することは可能ですが、今回は法人が請求する場合の必要書類などの説明は割愛致します。）
②請求先はどこ？
全ての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む。）で請求できます。
③請求の方法は？
法務局に行き、窓口に所有不動産記録証明書交付請求書を提出する方法、法務局へ所有不動産記録証明書交付請求書を郵送することも可能です。
なお、オンラインでも請求が可能ですが、電子署名が必要になります。また、オンライン請求の場合は必要書類もすべてオンラインで提出する必要があります。（以下、必要書類等を検討しますが、オンライン請求における取り扱いは割愛致します。）
④必要書類などは？
一般的なものは以下のとおりです。
・所有権の登記名義人
⇒実印、印鑑証明書
印鑑証明書に発行期限はありません。しかし、発行されてから長期間経過している場合は、その理由を求められる場合があります（所有権不動産記録証明書交付等に関する質疑事項集 問4）。
また、以下で説明しますが、登記記録上の氏名・住所で検索をするため、過去の氏名・住所のまま登記されている場合は、過去の氏名・住所を検索条件とする必要があります。そのため、過去の氏名・住所を検索条件とする場合は、過去の氏名・住所を証明する情報も必要になります。過去の氏名が記載されている戸籍など、過去の住所が記載されている戸籍の附票などがこれに該当します。
・所有権の登記名義人の相続人
⇒実印、印鑑証明書、所有権の登記名義人との相続関係を証する情報（戸籍、法定相続情報一覧図の写しなど）
亡くなった方の過去の氏名・住所を検索条件とする場合は、同じく過去の氏名・住所を証明する情報も必要になります。
・委任状
代理人によって請求をする場合に、上記に加えて必要になります。
⑤書面請求の場合の手数料は？
書面請求の場合は、手数料は『検索条件の件数』×『通数』×1600円です。
検索条件を4件指定し、証明書の請求通数を1通としたときに納付する手数料額は、検索条件4件×1通×1600円＝6400円となります。
なお、証明の対象となる不動産が検索結果として抽出されない場合、該当不動産がない旨の証明がされます。しかし、この場合も手数料はかかります。
検索条件について ～旧住所・旧姓による漏れに注意～
検索条件は、所有権の登記名義人の氏名・住所です。具体的に見ていきましょう。
検索条件を以下とおりとした場合、「東京都世田谷区〇町1丁目1番1号 青空太郎」が登記名義人となっている不動産が抽出されます。
住所 東京都世田谷区〇町1丁目1番1号
氏名 青空太郎
たとえば、「東京都世田谷区〇町1丁目1番1号 青空太郎」が、「東京都渋谷区〇町2丁目2番2号」に住所があった時に不動産を購入しており、所有権の登記名義人が、「東京都渋谷区〇町2丁目2番2号 青空太郎」となっている場合は、上記の検索条件では、この不動産は抽出されません。
所有権の登記名義人が、「東京都世田谷区〇町1丁目1番1号 青空太郎」となっている不動産と「東京都渋谷区〇町2丁目2番2号 青空太郎」となっている不動産を抽出したい場合は、検索条件を「東京都世田谷区〇町1丁目1番1号 青空太郎」と「東京都渋谷区〇町2丁目2番2号 青空太郎」としなければなりません。
氏名についても、所有権の登記名義人が婚姻前の氏のままとされている場合は、婚姻前の氏を検索条件としなければ、婚姻前の氏のまま所有権の登記名義人となっている不動産は抽出されません。
所有不動産記録証明制度の注意点
上記のとおり、検索条件を次第で、漏れが生じる危険性があります。主な注意点は以下のとおりです。
・過去の住所、過去の住所で登記されている不動産の漏れ
⇒上記で説明したとおりです。過去の氏名については戸籍を、過去の住所については戸籍の附票を取得し、過去の住所、氏名をすべて検索条件にする必要があります。検索条件が増えるとその分、手数料がかかりますが、漏れがないようにするためには必要と考えます。
・未登記の不動産の漏れ
検索対象となる不動産は、所有権の登記がされている不動産に限られ、土地や建物の表示に関する登記のみの不動産は検索対象となりません。
⇒名寄帳や表示に関する登記を行った際の資料等を確認し漏れがないように補完する必要があります。
・登記簿がコンピュータ化されていない不動産の漏れ
⇒登記簿がコンピュータ化されていない不動産については、検索結果として抽出されません。いろいろな理由により、コンピュータ化されていない不動産も少なからず存在します。このような不動産についても権利証や名寄帳等の資料で確認し漏れがないようにして対応する必要があります。
・相続登記未了で先代の名義のまま等の不動産の漏れ
⇒相続登記未了で登記名義人が、先代の名義のまま等の場合は当然、漏れてしまいます。これも名寄帳や権利証等不動産に関するの資料で確認して対応する必要があります。
所有不動産記録証明制度は万能ではなく、しかも細かい。だからこそ、司法書士へご相談を。
所有不動産記録証明制度は非常に便利な制度ではありますが、どうしても漏れの可能性が出てきてしまいます。
また、このような作業を実際に行うとわかりますが、非常に細かい点が気になるものです。
例えば、検索条件を「千代田区霞が関1丁目1番1号 法務太郎」とした場合、「千代田区霞が関1－1－1 法務太郎」は抽出されるのか、行政区画変更があった場合、具体的には、引っ越しはしていないが、住所が、「A群B町1丁目1番1号」から「A市B町1丁目1番1号」となった場合、検索条件を「A群B町1丁目1番1号 法務太郎」と「A市B町1丁目1番1号 法務太郎」と2つ記載した場合は手数料は2件分納める必要があるのかなど、細かいですが、現場では、このような疑問も当然でてきます。
上記の結論から申し上げますと、「千代田区霞が関1丁目1番1号 法務太郎」とした場合、「千代田区霞が関1－1－1 法務太郎」は抽出されます（所有権不動産記録証明書交付等に関する質疑事項集 問27）。また、検索条件を「A群B町1丁目1番1号 法務太郎」と「A市B町1丁目1番1号 法務太郎」と2つ記載した場合は手数料は2件分納める必要があります（所有権不動産記録証明書交付等に関する質疑事項集 問24）。
驚かれるかもしれませんが、司法書士は、このような細かい作業を日々行っております。所有不動産記録証明制度の利用を検討されている方は司法書士へご相談することを強くお勧めします。
相続が発生した場合は、お忙しい皆様に代わって、司法書士が法務局への請求し、抽出されなかった可能性のある不動産まで徹底的に調査し、 判明した不動産について、そのまま遺産分割協議書の作成や相続登記まで完了できます。
所有不動産記録証明制度ご利用に関するご相談や相続登記に関するご相談等は、下記のお問い合わせフォームよりお問い合わせください。
（参考：法務省ホームページ 「所有不動産記録証明制度について」）
著者：代表司法書士 佐々木 翔
東京都世田谷区南烏山4丁目3番8号マノアール世田谷301
司法書士あおぞら法務事務所
